MIETERHÖHUNG NACH MODERNISIERUNG
Modernisierungen an der Mietwohnung verursachen nicht immer nur Freude. Neue Fenster, ein angebauter Balkon oder die Dämmung der Fassade bringen zwar mehr Wohnqualität und senken die Nebenkosten, werfen aber immer auch eine Frage auf: Muss der Mieter diese Modernisierungen in Form einer Mieterhöhung mitbezahlen?
Modernisierung oder Instandhaltung?
Grundsätzlich kann der Vermieter einen Teil der Modernisierungen auf die Miete umlegen. Elf Prozent der Modernisierungskosten kann der Vermieter anteilig auf die Jahresmiete umschlagen.
Das gilt jedoch nur für wirkliche Modernisierungen – Instandhaltungsmaßnahmen können nicht auf die Miete umgelegt werden!
Was zählt als Modernisierung?
Eine Modernisierung muss eine bauliche Veränderung sein, etwa eine energetische Sanierung, die zu eingesparten Nebenkosten führt. Folgende Punkte berechtigen zu einer Mieterhöhung nach Modernisierung:
- Energetische Sanierung, zum Beispiel neue Fenster
- Wärmedämmung des Gebäudes
- Anbau eines Balkons
- Einbau einer neuen Heizungsanlage
- Schaffung von neuem Wohnraum
- Einbau eines Aufzugs
Als Instandhaltung sind Maßnahmen zu werten, die Mängel oder Abnutzungsspuren beseitigen. Dazu zählen:
- Austausch des Teppichs/der Fußböden
- Reparatur der Heizung
- Austausch von Rohren
- Austausch einer alten Badewanne usw.
Mieterrechte bei Modernisierungen
Auch wenn tatsächlich eine Modernisierung ansteht, hat der Mieter dabei einige Rechte. Der Vermieter muss die Modernisierung rechtzeitig ankündigen: Drei Monate vor Beginn der Arbeiten und vor allem schriftlich.
Ein Aushang im Hausflur reicht dafür nicht. Er muss dabei genau auflisten, welchen Umfang die bauliche Maßnahme hat und wie lange die einzelnen Arbeiten dauern. Zusätzlich muss er den Mieter VOR Beginn der Maßnahmen genau über die geplante Mieterhöhung nach der Modernisierung informieren.
Für den Mieter gibt es Fristen, bis wann er Einwände (Härteeinwände bei besonderen Umständen) vorbringen kann – über diese Fristen muss der Vermieter seinen Mieter schriftlich aufklären.
Abziehen von Instandsetzungskosten
Außerdem muss der Vermieter Instandsetzungskosten, die er bei einer Modernisierung eingespart hat, von den Kosten abziehen, die er letztendlich auf die Miete umlegt. Bei einer energetischen Sanierung muss er auch staatliche Fördergelder, die er für die Sanierung erhält, aus den Kosten herausrechnen.
Mietminderung und Sonderkündigungsrecht
Wenn die Nutzbarkeit der Wohnung deutlich eingeschränkt ist (einige Räume zum Beispiel nicht mehr genutzt werden können), kann die Miete gemindert werden. Das gilt aber nicht für die ersten drei Monate der baulichen Maßnahmen.
Für die Kündigung eines Mietverhältnisses gibt es im Mietvertrag festgelegte Fristen. Bei einer Modernisierung besteht allerdings ein Sonderkündigungsrecht. Bei der Ankündigung einer Modernisierung kann der Mieter bis zum Ende des nächsten Monats kündigen.
